¿Tu nuevo hogar sin IVA? Requisitos y fechas que debes revisar antes de comprar

Comprar con información también cuida tu presupuesto

Encontrar una vivienda que te guste ya implica comparar pie, dividendo, ubicación y gastos de la compra. Si a eso se suma un anuncio de exención de IVA, la pregunta es inevitable: ¿podría bajar el costo de mi nuevo hogar?

El texto legislativo aprobado contempla una exención transitoria y opcional para determinadas ventas de viviendas nuevas. Para evaluar una compra hay que mirar la unidad específica y sus documentos. Una campaña comercial, la aprobación del crédito hipotecario o la palabra “nuevo” en una publicación no acreditan por sí solas el beneficio.

Esta guía explica el artículo cuarto transitorio del texto remitido al Ejecutivo en el Oficio N.º 21.625. Se refiere a esa versión y debe actualizarse cuando se verifique la ley publicada y las instrucciones del Servicio de Impuestos Internos (SII). [1]

Estado de la medida al 9 de octubre de 2026

El Gobierno de Chile anunció oficialmente la promulgación de la Ley de Reconstrucción Nacional el 9 de octubre de 2026. Ese anuncio no fija por sí solo la fecha de inicio de la exención de IVA: el artículo cuarto transitorio cuenta el plazo desde la publicación en el Diario Oficial. [1][9]

Al cierre de esta revisión, a las 22:30 de Chile continental del 9 de octubre, no se verificó la publicación de esta ley en las ediciones 44.570 y 44.570-B del Diario Oficial de ese día. Tampoco se verificó su número de ley. Por eso, no se presenta el beneficio como disponible desde hoy ni se anuncia un calendario definitivo. [10][11]

El análisis usa el texto aprobado remitido al Ejecutivo mediante el Oficio N.º 21.625, fechado el 5 de octubre de 2026 e incorporado a la ficha de tramitación el 9 de octubre. La ficha de Cámara consultada todavía mostraba “Trámite de aprobación presidencial”; para el estado más reciente se considera el anuncio oficial del Gobierno. [1][2][9]

Diario Oficial: https://www.diariooficial.interior.gob.cl/ . Este es el portal oficial de consulta, no un enlace a la publicación de esta ley. Cuando se verifique la norma, corresponde incorporar su número, el enlace directo y el calendario definitivo. [3]

Qué operaciones contempla

La medida contempla ventas que estarían afectas a IVA conforme a las reglas generales del decreto ley N.º 825. Acogerse es opcional: en una compraventa inmobiliaria ordinaria, el contribuyente del IVA es el vendedor. Por eso, debes confirmar si el vendedor o la inmobiliaria optará por la exención y cómo la documentará. El comprador no puede darla por aplicada solo por cumplir los requisitos de la vivienda. [1][13]

El inmueble debe estar construido y destinado a habitación. El artículo no fija un tope de valor en UF, de superficie ni de número de unidades del proyecto. Esos límites no deben confundirse con los de subsidios habitacionales o apoyos al financiamiento, que tienen sus propias reglas. [1]

El artículo exige la primera enajenación de la vivienda nueva. En una compraventa, puedes entenderlo como su primera venta: la primera transferencia del dominio a cambio de un precio, posterior a la recepción municipal definitiva. Para esta regla no se cuentan las transferencias entre empresas relacionadas según el artículo 8.º, número 17, del Código Tributario. Hay que revisar el historial de dominio. [1]

Primera venta de la vivienda no significa primera vivienda del comprador. El artículo analizado no añade un requisito de ser comprador primerizo, un tramo de ingresos o un límite de edad. Otros beneficios que se quieran combinar deben revisarse por separado. [1]

Pregunta frecuente sobre la DOM y la recepción definitiva

¿La DOM es un documento? No. DOM significa Dirección de Obras Municipales: es la oficina de la municipalidad encargada de estas materias. La recepción definitiva es un acto de aprobación municipal de la obra terminada; el certificado es el documento que acredita esa recepción. Son tres cosas distintas. [16]

En palabras simples, al terminar la obra se pide su recepción a la DOM. Se presentan los informes profesionales que correspondan sobre su ejecución conforme al permiso, y la DOM revisa las normas urbanísticas de su competencia según ese permiso. No equivale a decir que la municipalidad garantiza todos los aspectos técnicos de la construcción. [16]

El permiso de edificación autoriza a construir. La recepción definitiva viene después, cuando la obra está terminada. La entrega de llaves es otro hito: por sí sola no acredita la recepción. Para revisar esta exención, pide al vendedor el certificado de recepción definitiva, su fecha y los antecedentes que identifiquen tu vivienda. [1][16]

¿Y si el edificio se recibe por etapas? La ley permite recepciones definitivas parciales de partes que puedan habilitarse independientemente. Comprueba que la recepción presentada incluya exactamente la vivienda que compras. No basta con que otra torre, etapa o unidad del proyecto ya esté recibida. [16]

Para este beneficio, la vivienda debe contar con recepción definitiva al publicarse la ley y acreditarla mediante el certificado con fecha anterior. Compara esa fecha con la PUBLICACIÓN en el Diario Oficial. La promulgación del 9 de octubre no reemplaza la publicación. [1]

Ejemplo condicional: si la ley se publica en octubre de 2026, una recepción definitiva otorgada en septiembre de 2026 cumple el requisito de ser anterior. Una recepción otorgada por primera vez en enero de 2027 no lo cumple, aunque la escritura se firme durante el período general. Este ejemplo solo revisa la fecha; todavía faltan los demás requisitos.

Si enero de 2027 fuera únicamente la fecha de una copia de una recepción concedida antes, habría que revisar el antecedente. Una copia posterior no es lo mismo que una recepción otorgada por primera vez después de la publicación.

Las bodegas y los estacionamientos deben venderse junto con la vivienda principal en el mismo acto o contrato. Además, deben estar amparados por la misma recepción municipal definitiva o por otra recepción definitiva otorgada antes de la publicación. Una compra separada no cumple por sí sola esta extensión. [1]

Cuándo comenzaría y cuánto duraría

El período previsto es de un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de publicación. Subsiguiente es el mes que viene después del siguiente. Si la publicación ocurre durante octubre de 2026, el inicio sería el martes 1 de diciembre de 2026. La promulgación anunciada el 9 de octubre no activa por sí sola ese plazo. [1]

Para ese mismo escenario, el término estimado corresponde a diciembre de 2027. El día exacto debe confirmarse con la publicación, el cómputo legal del plazo y las instrucciones que correspondan. No se fija el 30 de noviembre de 2027 como último día legal: la regla general de cómputo anual, aplicada por el SII en otros casos, toma el mismo número de día del año siguiente. Esta referencia orienta la estimación y no constituye una instrucción específica para esta exención. [12]

Todos los escenarios son condicionales y consideran un año desde el inicio. El mes de término es orientativo; el día exacto queda por confirmar. Antes de programar una firma, verifica la publicación y las reglas aplicables. No conviene cerrar una compraventa en el límite basándose solo en esta tabla.

Escritura y promesa de compraventa

La compraventa debe constar en escritura pública. Para el requisito de plazo hay dos vías: otorgar esa escritura dentro del período de la exención, o firmarla después de su término cuando provenga de una promesa celebrada durante la vigencia mediante escritura pública o instrumento privado protocolizado. [1]

Una reserva, un correo o una promesa simple no reemplazan esas formalidades. La promesa formalizada a tiempo permite una escritura posterior, pero no corrige una recepción DOM tardía ni elimina los demás requisitos. El numeral que regula la promesa no establece expresamente que deba contener una cláusula de acogimiento; no corresponde inventar esa exigencia. [1]

Sobre el acogimiento expreso, el texto dispone que se mencione en la escritura pública de compraventa. La frase está en el inciso que trata operaciones anteriores, pero se refiere ampliamente a la exención del artículo. Por eso, la recomendación es revisar que el acogimiento quede expresamente documentado en la escritura y confirmar su alcance y formalización con las instrucciones del SII. No debe entenderse que basta con mencionarlo en la promesa ni que las demás escrituras puedan omitirlo sin revisión. [1]

El artículo analizado no fija un plazo adicional específico para la escritura posterior basada en una promesa válida. Eso no aconseja dejarla sin fecha: revisa el contrato y las reglas de aplicación antes de pactar el cierre.

Qué pasa si ya compraste y pagaste IVA

¿Ya compraste? También podrías acceder, pero no cualquier compra antigua entra. El texto contempla una vía para escrituras otorgadas desde el ingreso del mensaje presidencial, el 22 de abril de 2026, hasta el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, cuando se haya pagado IVA y se cumplan los requisitos. Una compraventa escriturada en enero de 2025 queda fuera de esta medida. [1][2]

Para esa vía deben cumplirse los demás requisitos del artículo, salvo el plazo contractual del número 4, y haberse pagado IVA por la venta. La escritura pública debe mencionar expresamente el acogimiento a la exención; el alcance de esa mención también debe revisarse como se explica en el apartado anterior. [1]

La devolución ante el SII la solicita el vendedor conforme al artículo 126 del Código Tributario. Debe acreditar que restituyó el IVA recargado a quien efectivamente lo soportó; el monto a devolver se vincula con esa cantidad restituida y se determina conforme a la norma. El comprador no obtiene, por este artículo, una devolución automática y directa del SII. [1]

Si tu escritura ya está firmada y no contiene esa mención, hay que revisar cómo cumplirla jurídicamente y qué instrucciones operativas se dicten. No puede asegurarse que una nota de crédito o una rectificación basten en todos los casos. Reúne el contrato, las facturas, el IVA pagado y los antecedentes de la eventual restitución antes de contar ese dinero en tu presupuesto.

Pregunta frecuente sobre promulgación y publicación

¿Promulgación y publicación en el Diario Oficial son lo mismo? No. Son dos hitos distintos. La promulgación es el acto por el cual el Presidente formaliza la ley aprobada; la publicación es su inserción en el Diario Oficial para darla a conocer oficialmente. El Código Civil exige ambos y permite que la propia ley establezca una vigencia especial. [15]

En esta exención, las fechas de la recepción DOM y del inicio se comparan o calculan con la publicación en el Diario Oficial. Por eso, saber que se promulgó el 9 de octubre no basta para afirmar que comenzará el 1 de diciembre: ese inicio depende de que también se publique durante octubre de 2026. [1]

Pregunta frecuente sobre compras entre la publicación y el inicio

¿Puedo acceder al beneficio si firmo entre la publicación en el Diario Oficial y el inicio del período general? Sí, podría corresponder la vía especial de compras anteriores, si se cumplen sus requisitos. No basta con estar entre esas dos fechas, ni significa que la venta se haga automáticamente sin IVA. Esta vía exige IVA pagado, opción del vendedor, mención expresa del acogimiento en la escritura y los demás requisitos del artículo, salvo el plazo del numeral 4. [1]

Por ejemplo, si la ley se publica en octubre de 2026, el período general comenzaría el 1 de diciembre. Una compraventa escriturada en noviembre podría acogerse a esa vía de compras anteriores. La vivienda debe cumplir la primera venta, el destino habitacional y la recepción DOM anterior a la publicación, entre los demás requisitos. La promulgación en octubre, sin verificar la publicación, no basta para fijar ese calendario. [1][2]

El vendedor debe restituir el IVA a quien lo soportó y acreditar esa restitución para solicitar su devolución ante el SII. Hay que revisar los procedimientos, respaldos y cálculo aplicables. El comprador no recibe una devolución automática del SII. [1][6]

Tres tramos según la fecha de la escritura

La fecha que se compara aquí es la de la escritura pública de compraventa. Una reserva o una promesa no son lo mismo que una venta ya escriturada. [1]

• Antes del 22 de abril de 2026: una compraventa ya escriturada queda fuera de la vía especial de compras anteriores de esta medida.
• Desde el 22 de abril de 2026 hasta el inicio general: puede operar la vía de compras anteriores con IVA pagado, si se cumplen los requisitos. El vendedor restituye el impuesto y solicita su devolución ante el SII.
• Durante el período general: puede aplicarse la exención si el vendedor opta y la operación cumple los requisitos. Si la publicación ocurre en octubre de 2026, el inicio sería el 1 de diciembre de 2026, por un año.

El texto de la vía anterior toma como referencia el propio día de inicio, no dice “hasta el día anterior”. El tratamiento de una escritura otorgada exactamente ese día debe revisarse con la ley publicada y las instrucciones correspondientes. Este esquema no resuelve por sí solo esa frontera. [1]

La publicación es el hito que permite fijar el calendario. Si solo se conoce la promulgación, las fechas de inicio y término siguen siendo condicionales.

Pregunta frecuente sobre enero de 2025

¿Puedo pedir este beneficio por una compraventa escriturada en enero de 2025? No. Esa escritura es anterior al 22 de abril de 2026, fecha de ingreso del mensaje presidencial que marca el comienzo de la vía especial para operaciones anteriores. Esta medida no contempla retroceder hasta enero de 2025. [1][2]

Si en enero de 2025 solo firmaste una promesa, la respuesta cambia: no se excluye la operación únicamente por la fecha de esa promesa. Una escritura de compraventa otorgada dentro del período general podría cumplir el requisito de plazo, siempre que se verifiquen la opción del vendedor y todos los demás requisitos. [1]

Si pretendes firmar la escritura después de terminado el período general, la promesa de enero de 2025, por sí sola, no cumple la alternativa que exige una promesa formalizada durante la vigencia de la exención. Hay que revisar los documentos y las fechas concretas. [1]

Por qué no equivale a descontar 19 por ciento del precio

La tasa general del IVA es 19%, pero ese porcentaje se aplica a una base imponible, no se transforma automáticamente en un descuento de 19% sobre cualquier precio final publicado. En las ventas inmobiliarias deben considerarse las reglas de determinación de esa base, incluida la deducción del terreno que corresponda. [4][5]

Ejemplo matemático simplificado: si una base totalmente gravada fuera 100 y se agregara IVA de 19, el total sería 119. Retirar esos 19 reduce el total en aproximadamente 15,97%, no en 19%. Este ejemplo no es una tasación de una vivienda ni una proyección de ahorro; en una compra real intervienen la base tributaria y el precio efectivamente pactado.

Pide dos datos concretos: cómo se calculó el precio y cómo quedaría documentada la operación si se aplica la exención. El dividendo también depende del crédito, la tasa, el plazo, los seguros y el pie. No puede prometerse una rebaja idéntica para todas las familias.

Qué debería revisar una inmobiliaria o un vendedor

El artículo preserva el derecho del vendedor a usar como crédito fiscal el IVA soportado en bienes y servicios destinados a construir, desarrollar o comercializar la vivienda, pudiendo imputarlo a débitos de otras operaciones gravadas. Alternativamente, permite que el remanente asociado forme parte del costo o que se deduzca como gasto si esa opción se ejerce en un ejercicio posterior al de la enajenación. [1]

Además, estas ventas no se consideran para calcular la proporcionalidad del crédito fiscal prevista en el artículo 23, número 3, del decreto ley N.º 825 y su reglamento. La forma de optar y respaldar cada tratamiento requiere revisión tributaria; no corresponde duplicar un mismo crédito como costo o gasto. [1]

El SII debe impartir instrucciones para aplicar la exención y puede exigir documentación, registro y acreditación. Habrá que revisar esas reglas para la devolución, el cálculo que corresponda y sus respaldos. En los índices de resoluciones y circulares 2026 consultados no se identificaron instrucciones específicas de implementación; el SII había informado el 1 de octubre que preparaba las instrucciones. Esta guía no anuncia un formulario habilitado ni una devolución automática. [1][6][7][14]

Documentos que conviene pedir antes de comprometer la compra

Esta es una lista práctica de revisión, no una nómina oficial definitiva del SII:

• Certificado de recepción definitiva emitido por la DOM, su fecha y antecedentes que identifiquen la vivienda, bodega y estacionamiento. Si la recepción es parcial, verificar que incluya las unidades compradas.
• Antecedentes de dominio para revisar la primera venta y las eventuales transferencias entre empresas relacionadas.
• Borrador de escritura o promesa, con sus fechas y formalidades; revisar el acogimiento expreso en la escritura.
• Cotización y desglose del precio, indicando el tratamiento tributario que propone el vendedor.
• Confirmación escrita del vendedor sobre la opción por la exención y las condiciones de la operación.
• Para una compra anterior: escritura, facturas, respaldos del IVA pagado y documentos de la restitución que eventualmente corresponda.
• La ley publicada y las instrucciones del SII disponibles al momento de concretar la operación.

Si estás comparando una vivienda o ya firmaste una promesa, revisa estos antecedentes antes de asumir un ahorro. Síguenos para más novedades: @f5contable.

Contenido informativo. La aplicación depende de los antecedentes concretos, de la norma que se publique y de las instrucciones pertinentes.

Lo que citamos

Última revisión: 9 de octubre de 2026.