¿Airbnb te paga el IVA? Solo si no estás formalizado, y entonces te sale más caro

Tienes un departamento amoblado en Airbnb. Arriendas casi todos los fines de semana y en verano lo llenas. Un día Airbnb te pide tu RUT y te pregunta si eres contribuyente de IVA, y alguien en un grupo de anfitriones te dice que no te compliques: «ahora Airbnb paga el IVA por ti».

La pregunta que nos llega es esta: «¿Es verdad que Airbnb se hace cargo del IVA? ¿Tengo que hacer algo yo?»

Es verdad a medias, y la mitad que falta es la que cuesta plata.

1. El punto de partida: el arriendo amoblado lleva IVA

El arriendo sin muebles no lleva IVA; el amoblado, sí (art. 8 letra g del DL 825). Y un departamento listo para que el huésped llegue con sus maletas es amoblado.

Pero la ley no te pide pagar el 19% sobre todo lo que cobras. El artículo 17 del mismo decreto te deja rebajar de la base el 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción que corresponda si el arriendo es por un período distinto de un año. El SII lo explica así en su pregunta frecuente sobre arriendo amoblado:

En arriendos por noche esa rebaja pesa harto, y es la que pierdes si no estás formalizado.

La excepción que conviene revisar primero: el DFL 2

Si eres persona natural y el departamento es una de tus dos primeras viviendas DFL 2, el SII ha dicho que ese arriendo está exento de IVA aunque esté amoblado (Oficio N°1017, del 23-05-2024). En el Oficio N°1452, del 19-07-2024, agregó que el beneficio no se pierde por asignar ese DFL 2 a tu empresa individual. Para la renta, esas dos primeras DFL 2 son, además, ingreso no renta.

Si es tu caso, buena parte de este artículo no te aplica.

2. Qué cambió en octubre de 2025: el artículo 3° bis

La Ley 21.713 (Diario Oficial del 24-10-2024) agregó al DL 825 el artículo 3° bis. En simple, hace contribuyente del IVA a la plataforma digital que intermedia una operación (el «operador»), por esa operación subyacente: en tu caso, el alojamiento.

La Circular N°39 del SII, del 30 de abril de 2025, lo instruye y fija su vigencia: el 25 de octubre de 2025 (capítulo III).

La clave está en a quién no le aplica. Según la misma circular, la plataforma no responde por el IVA cuando quien presta el servicio está domiciliado o es residente en Chile, porque en ese caso el contribuyente es él. Pero hay una condición, y es la que define todo este artículo:

O sea, «Airbnb paga el IVA» es cierto en un solo caso: cuando no le dijiste a Airbnb que eres contribuyente de IVA, ya sea porque no lo eres o porque no se lo informaste.

Cómo lo aplica Airbnb

El centro de ayuda de Airbnb para Chile (artículo 4119) dice que desde octubre de 2025 todos los anfitriones tienen que entregar su RUT y confirmar si son contribuyentes de IVA. Si no lo haces, Airbnb puede asumir que corresponde cobrar el IVA y cargarlo en tus reservas. Para el anfitrión no residente lo cuantifica: 19% del precio del anuncio, limpieza incluida.

Y advierte dos cosas que conviene leer antes de decidir:

• Si ya te cobró IVA porque no habías entregado tu RUT, no lo devuelve. Te sugiere pedirle autorización al SII para intentar usarlo como crédito.
• No emite facturas chilenas. Los documentos que ves en tu portal se emiten bajo ley irlandesa.

3. Si estás formalizado: qué dice el Oficio 957

Un anfitrión contribuyente de IVA le preguntó al SII si la boleta va por lo que le llega a la cuenta o por lo que paga el huésped. La respuesta, del 29 de abril de 2026:

En la práctica, el oficio deja tres obligaciones:

1. IVA del alojamiento sobre el total cobrado al huésped, con la rebaja del 11% del avalúo. Lo recargas, lo declaras en tu F29 y emites boleta (o factura, si el huésped es empresa).
2. Avisarle a Airbnb que eres contribuyente de IVA. Así no te cobra IVA por su comisión.
3. Emitir una factura de compra por la comisión de Airbnb. La comisión es un servicio de intermediación gravado (art. 8 letra n). Como Airbnb es extranjera, el artículo 11 letra e) te convierte a ti, beneficiario del servicio y contribuyente de IVA, en el sujeto del impuesto. El SII ya lo había adelantado en el Oficio N°1768, del 05-09-2024, donde calificó a Booking y Airbnb como intermediarias con comisión gravada.

Lo de la comisión es exactamente el mismo mecanismo de Google Ads o de cualquier servicio digital extranjero: el proveedor no te emite documento chileno y la factura te la emites tú. Lo explicamos paso a paso, con los códigos del F29, en El invoice de Google Ads no es una factura: la que hay que emitir la emites tú.

El error más común

Boletear lo que deposita Airbnb. Es lo intuitivo, pero el depósito ya viene descontada la comisión, y el Oficio 957 dice que la base es el monto antes de ese descuento. Si boleteas el depósito, declaras menos débito del que corresponde, todos los meses.

¿Cómo se arma el documento con la rebaja?

En el Oficio N°2356, del 12-11-2025, el SII indicó que se puede emitir un solo documento con el neto, el IVA ajustado por la rebaja del 11% y el total. También dijo que, a esa fecha, el facturador gratuito del SII no permitía armarlo, así que hay que usar un sistema de facturación de mercado. Antes de emitir, revisa si eso cambió.

4. Si no estás formalizado: por qué te sale más caro

Acá está el gancho del título. Si no eres contribuyente de IVA o no informaste tu RUT, Airbnb paga el IVA del alojamiento, sí. Pero:

• Lo cobra sobre el precio completo, limpieza incluida (así lo describe Airbnb). Su centro de ayuda no menciona la rebaja del 11% del avalúo, que sí aplicas tú si estás formalizado. Nuestra lectura: cuenta con que no la vas a tener.
• El 19% lo paga tu huésped, o tú, si bajas el precio para no quedar más caro que el depto del lado.
• También te cobran el IVA de la comisión, sin crédito donde usarlo (Circular N°42/2020).
• No hay devolución de lo ya cobrado.

Y hay un punto que es nuestra lectura, no un pronunciamiento del SII: que Airbnb pague el IVA del alojamiento resuelve quién entera ese impuesto, no si debías o no formalizarte. La Circular 39 dice que quienes viven en Chile y prestan servicios gravados «debieran haber obtenido RUT, realizado el trámite de inicio de actividades» y cumplir sus demás obligaciones. Además, desde el 2 de enero de 2026 las plataformas deben pedir el inicio de actividades (art. 68 del Código Tributario, Res. Ex. SII N°127/2025). Lo contamos en Ahora te piden inicio de actividades para venderte, cobrarte y darte permiso.

5. Ejemplo resuelto (cifras ilustrativas)

El caso: Carolina tiene un departamento amoblado en Viña del Mar. No es DFL 2 (o es su tercera vivienda). Avalúo fiscal: $73.000.000. En enero lo arrienda 20 noches. Su anuncio, limpieza incluida, suma $1.000.000 por esas 20 noches. Airbnb le descuenta una comisión de $155.000 y le deposita el resto.

Escenario A: Carolina es contribuyente de IVA y le informó su RUT a Airbnb

Rebaja del artículo 17:
11% × $73.000.000 = $8.030.000 al año.
Proporción por 20 noches: $8.030.000 × 20/365 = $440.000.

IVA del alojamiento. Si quiere que el huésped siga pagando $1.000.000 con IVA incluido, el documento queda así:

Comisión de Airbnb. Como informó su RUT, Airbnb no le recarga IVA. Carolina emite una factura de compra por $155.000 + IVA $29.450. Ese IVA va como débito y, con crédito fiscal completo, lo recupera como crédito en el mismo F29. Efecto neto: $0.

IVA a pagar en el F29 de enero: $89.412.

Escenario B: Carolina no informó su RUT

Airbnb suma 19% al anuncio (limpieza incluida): $1.000.000 × 19% = $190.000. Ahora tiene dos opciones, y las dos le cuestan:

Si comparas B2 con A (el huésped paga lo mismo en los dos), Carolina deja de recibir unos $100.000 en un solo mes: $189.114 contra $89.412. Y en B1 su anuncio queda 19% más caro que el de un vecino formalizado.

Para ser justos: formalizarse también cuesta: facturador de mercado, F29 todos los meses (aunque no arriende) y alguien que lleve los números. Con ocupación alta, «que Airbnb se encargue» rara vez es lo barato; para quien arrienda dos fines de semana al año, la cuenta puede ser otra (punto 7).

(El IVA de la comisión en B depende de cómo Airbnb calcule su propia comisión sobre el precio con IVA. Lo dejamos igual en los tres casos para no inventar su mecánica.)

6. Airbnb le informa al SII

Esto ya no es una zona donde «nadie se entera»:

• Airbnb informa al SII dos veces al año el RUT, el estatus de IVA y los montos ganados de cada anfitrión (centro de ayuda de Airbnb, artículos 4119 y 3102).
• Las plataformas verifican tu cumplimiento tributario al contratar y cada semestre, desde el 2 de marzo de 2026 (Res. Ex. SII N°168, del 27-11-2025). Si apareces como incumplidor (por ejemplo, por F29 o F22 sin presentar), la normativa contempla un anticipo de IVA cuyo porcentaje fija una resolución que no encontramos dictada, así que no damos cifra.
• DJ 1966: las plataformas deberán informar anualmente a quienes declararon que no requieren inicio de actividades. La primera, en marzo de 2027 con datos de 2026 (Res. Ex. SII N°115, del 31-08-2026). Cómo se cruzan las DJ con tu F22 lo contamos en Declaraciones juradas de la Renta 2027.

7. Casos que cambian la respuesta

• Arriendo esporádico. En una nota al pie, el Oficio 957 remite al caso del arriendo esporádico: el IVA se paga directo en el F29, código 713, con la calculadora del SII (www4.sii.cl/ivaext), sin emitir documento. Si arriendas todos los fines de semana, nuestra lectura es que difícilmente es esporádico.
• Anfitrión no residente. Si no vives en Chile y no estás formalizado acá, el IVA del alojamiento lo recauda y paga Airbnb (Circular 39/2025, apartado 2.4.1.2).
• Turistas extranjeros. Existe una exención de IVA (art. 12 letra E N°17) para arrendadores de inmuebles amoblados registrados ante el SII que reciben moneda extranjera de turistas sin domicilio en Chile, con factura de exportación (Oficio N°1395, del 24-07-2025). No está verificado que un pago que Airbnb te liquida en pesos cumpla ese requisito, así que no cuentes con ella sin revisar tu caso.
• Renta. Esto es otro impuesto. Como persona natural, si el departamento no es parte de tu empresa individual, el arriendo queda exento de Primera Categoría y va a Global Complementario, vía el Asistente de Arriendos del F22 (Guía Práctica Renta 2026). Desde 2027 hay además un impuesto opcional nuevo para ciertos arriendos de vivienda: es renta, no cambia nada del IVA y es otro artículo.

8. Checklist para el anfitrión

1. ¿Está amoblado? Si no lo está, no hay IVA. Si lo está, sigue.
2. ¿Es una de tus dos primeras viviendas DFL 2 y eres persona natural? Si es así, está exento de IVA (Oficios 1017 y 1452 de 2024). Guarda la escritura que lo acredita.
3. Si está afecto, decide si te formalizas. Con ocupación alta, haz la cuenta del punto 5 con tus números reales antes de dejar que Airbnb cobre el 19%.
4. Haz o actualiza tu inicio de actividades con el giro que corresponda. Las plataformas lo están pidiendo desde enero de 2026.
5. Informa tu RUT a Airbnb como contribuyente de IVA: Menú > Configuración de la cuenta > Impuestos > Agregar número de identificación de IVA. Hazlo antes de la próxima reserva: lo ya cobrado no se devuelve.
6. Boletea por el total que paga el huésped, no por el depósito, aplicando la rebaja proporcional del 11% del avalúo. Usa un facturador que permita el documento con la rebaja.
7. Emite todos los meses la factura de compra por la comisión de Airbnb y declara débito y crédito en el F29. El detalle está en nuestra guía de factura de compra.
8. Presenta el F29 todos los meses, aunque no hayas arrendado. Un F29 sin presentar te puede dejar como incumplidor frente a la plataforma (Res. 168/2025).
9. Si ya te cobraron IVA sin tu RUT, junta las liquidaciones de Airbnb y revisa con tu contador si vale la pena pedirle al SII usarlo como crédito. No lo des por recuperado.